29 Dic Licencias provisionales o en precario: ¿Cómo se regulan en la normativa de suelos de Canarias?
Uno de los conceptos que tenemos que conocer si vamos a invertir en un terreno urbanizable o incluso rústico en Canarias es el de licencia provisional o en precario. Se trata de licencias o autorizaciones que tienen carácter provisional y que permiten autorizar usos, construcciones, instalaciones, edificaciones… que no están expresamente prohibidos en la normativa urbanística o sectorial, ni tampoco por el planeamiento municipal. Así, gracias a este tipo de permisos, es posible dar un uso determinado al suelo o ejecutar una obra de forma provisional a pesar de que, en teoría, y según su calificación en ese momento, no sería posible hacer nada. ¿Cómo funcionan las autorizaciones y licencias provisionales en Canarias? ¿Qué debes saber antes de invertir?
Este tipo de licencias cuenta con una amplia tradición en nuestro ordenamiento jurídico: se utilizan desde los años 50 y cuentan con el respaldo de la jurisprudencia, incluyendo pronunciamientos del propio Tribunal Supremo. Así, este Tribunal ha declarado que este tipo de licencias dan expresión al sentido esencial del Derecho Administrativo, que aspira siempre a armonizar las exigencias del interés público con las demandas del interés privado.
Así, según el Supremo, «cuando está prevista una transformación de la realidad urbanística que impediría cierto uso, pero, no obstante, aquella transformación no se va a llevar a cabo inmediatamente, el uso mencionado puede autorizarse con la salvedad, en atención al interés público, de que cuando haya de eliminarse se procederá a hacer sin indemnización”.
La clave consiste en evitar una limitación injusta de los derechos de los ciudadanos: solo se podrán limitar determinados usos y obras cuando sea estrictamente necesario para proteger los intereses públicos. Pero ¿qué significa todo esto en la práctica?
Licencias provisionales o en precario en Canarias: cómo funcionan
Este tipo de licencias permiten al inversor privado realizar una obra o actividad que, a pesar de no ajustarse al plan urbanístico,
- no dificulta su ejecución,
- no está expresamente prohibida, y
- no resulta incompatible con el planeamiento.
De forma más extensa, y en cuanto al carácter justificado y provisional de las obras o usos, estas características deben deducirse de las propias peculiaridades constructivas intrínsecas a la obra que se pretende realizar, sea por su liviandad, por su carácter desmontable o porque solo ofrezcan provecho para situaciones efímeras y determinadas. También quedará probado este extremo cuando de las circunstancias de la obra o uso se deduzca que solo servirán para un suceso o periodo concreto. En este sentido, la autorización se concederá sometida a plazo límite o condición extintiva.
Así, llegado el momento, el uso o las obras deberán cesar o demolerse, sin derecho a indemnización alguna. En el caso concreto de Canarias, la eficacia de estas licencias en precario está sujeta a la condición legal suspensiva de prestación de una garantía por importe de los posibles costes de demolición.
Por otro lado, estas licencias provisionales deben inscribirse en el Registro de la Propiedad, algo que establece la normativa estatal y que se aplica también al caso de Canarias. En la inscripción se hará constar el carácter precario de los usos, las obras y las instalaciones y la renuncia a cualquier tipo de indemnización por el incremento de valor que pudiera generar la licencia.
En cuanto a la regulación de esta herramienta legal, la encontramos, a nivel estatal, en el artículo 13.2,d) de la Ley del Suelo de 2015., si bien ya lo ha estado en leyes anteriores y se trata de un instrumento pacíficamente aceptado desde hace décadas. Este artículo se refiere a «la realización de usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística, o la sectorial y sean compatibles con la ordenación urbanística». Estos usos y obras, asegura la norma, «deberán cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acuerde la Administración urbanística».
Por otro lado, a la hora de otorgarse o no este tipo de licencias, los organismos públicos deberán comprobar que se cumplan los requisitos necesarios mencionados anteriormente, teniendo en cuenta el principio de proporcionalidad y valorando siempre que se trata en todo caso de un uso provisional. También es posible, en determinados casos, legalizar obras realizadas sin licencia cuando se trate de obras provisionales de pequeño tamaño o desmontables, siempre que no dificulten la ejecución del planeamiento.
Este tipo de decisión depende de cada Ayuntamiento, ya que los municipios cuentan con competencias propias en materia de planeamiento, gestión, ejecución y disciplina urbanística, así como protección y gestión del patrimonio histórico, entre otras cosas. En cualquier caso, el Ayuntamiento deberá motivar su decisión, tanto si su respuesta es positiva como si es negativa.
Una referencia a la nueva Ley 4/2017 de Suelo y de los Espacios Naturales de Canarias
En el caso de las licencias provisionales en Canarias, conviene atender a lo que regula nuestra Ley del Suelo de 2017 en su artículo 32 acerca de los usos y obras de este tipo:
1. En el marco de la legislación básica de suelo, podrán autorizarse los usos y obras de carácter provisional no previstos en el planeamiento, en cualquier clase de suelo, cuando se cumplan los siguientes requisitos:
a) Que se trate de un uso o de una obra provisional, debiendo deducirse tal condición bien de las propias características de la construcción, bien de circunstancias objetivas, bien de la facilidad, en coste y en tiempo, de su desmantelamiento.
b) Que dicho uso u obra no se encuentre expresamente prohibido por la legislación ambiental, territorial o urbanística aplicable, bien con carácter general, bien de forma específica para el tipo de suelo o para el ámbito afectado.
c) Que la ordenación pormenorizada que afecte al suelo, vuelo o subsuelo sobre el que pretende realizarse la actuación no se encuentre definitivamente aprobada y en vigor o que, de estarlo, la implantación del uso o actuación provisional no dificulte o desincentive la ejecución de la misma.
2. El otorgamiento de licencia para obras y usos provisionales operará siempre a título de precario, pudiendo revocarse en cualquier momento por la Administración, en resolución motivada. A tal efecto, la licencia se otorgará previo compromiso del promotor de demoler lo construido o erradicar el uso o actuación autorizado cuando venza el plazo establecido, se cumpla la condición o se acuerde, en cualquier momento, por la Administración, con renuncia, en todos los casos, a cualquier tipo de indemnización.
3. En el caso de que las obras y usos provisionales lo sean sobre suelos urbanizables y urbanos no consolidados, el otorgamiento de la licencia será reglado, siempre que se cumplan los requisitos antes señalados.
4. La eficacia de la licencia vendrá condicionada con carácter suspensivo a:
a) La constitución de garantía suficiente, a juicio de la Administración, para cubrir los costes de demolición y erradicación de la actuación a la finalización de la vigencia de la licencia, en caso de no realizarse por la persona obligada.
b) La inscripción en el Registro de la Propiedad, cuando la finca estuviere inscrita, de las condiciones especiales inherentes a la libre revocabilidad y carencia de derecho de indemnización. Se exceptúa este deber cuando la obra o uso autorizados no tengan una duración superior a tres meses sin que sea posible su prórroga o cuyo presupuesto de ejecución sea inferior a la cantidad que se determine reglamentariamente o, en su defecto, por ordenanza municipal.
Precisamente uno de los puntos clave de la norma canaria es que permite este tipo de licencia en cualquier tipo de suelo. Además, cabe destacar que normalmente quedan excluidos los usos residenciales e industriales, si bien no se incluyen como industriales los usos de almacenamiento. Además, puede ayudarnos saber que el parámetro de la provisionalidad o la vocación de permanencia se debe analizar conforme a las circunstancias concurrentes en cada caso, tales como:
- La inminencia o lejanía de la ejecución del planeamiento.
- La posibilidad de desmontar, trasladar e instalar de nuevo los elementos de la obra o uso provisional.
- La importancia económica de la construcción o uso.
- El coste de ejecución de la obra provisional.
- La viabilidad de una rápida demolición o cese en su uso (que no desincentive la ejecución del planeamiento por el costo añadido o accesorio que pueda determinar la eliminación del uso, la obra o la actividad implantada provisionalmente).
- Que su futura erradicación produzca escaso impacto social.
Algunos ejemplos de licencia provisional o en precario en Canarias
Por último, estos son algunos ejemplos de licencia provisional o en precario en los que lo habitual será que se conceda tal permiso en Canarias:
- Talleres de escasa entidad económica en edificaciones preexistentes, siempre que no sean actividades clasificadas y se trate de los usos admitidos en el entorno. En el caso de que sean actividades clasificadas, habrá que analizar las circunstancias concurrentes de cada caso al objeto de determinar que por su ubicación y características no suponen molestias relevantes para el entorno.
- Almacenes de mercancías o de bienes muebles, siempre que no sean actividades clasificadas y se trate de los usos admitidos en el entorno. En el caso de que sean actividades clasificadas habrá que analizar las circunstancias concurrente de cada caso al objeto de determinar que por su ubicación y características no suponen molestias relevantes para el entorno.
- Aparcamiento o depósito de vehículos al aire libre.
- Instalaciones y actividades para la limpieza de vehículos.
- La prestación de servicios particulares a la ciudadanía.
- Instalación de vallas publicitarias.
- Las actividades del sector primario, así como sus usos complementarios vinculados, siempre que por su ubicación y características no supongan molestias relevantes para el entorno.
- Las actividades de ocio, deportivas, recreativas y culturales.
- Los usos dotacionales públicos y de infraestructuras públicas.
- Los usos de oficina y de hostelería en edificaciones preexistentes, siempre que se trate de los usos admitidos en la zona urbanística en que estén incluidos los terrenos que ocupan.
- Los usos comerciales que puedan realizarse al aire libre, aunque requieran de pequeñas instalaciones o edificaciones auxiliares.
- Las actividades artesanales en edificaciones existentes o que sólo requieran de pequeñas instalaciones o edificaciones fácilmente desmontables.
- Los pequeños establecimientos comerciales o de hostelería, realizados en instalaciones fácilmente desmontables, tales como quioscos, auto-bares, etc…
- El pequeño comercio, de escasa entidad económica, en edificaciones preexistentes, siempre que se trate de los usos admitidos en la zona urbanística en que estén incluidos los terrenos que ocupan.
- Los usos auxiliares o complementarios vinculados a actividades económicas preexistentes, legales o consolidadas.
La admisibilidad de todos estos usos comprenderá también la de sus usos auxiliares (oficina, etc…) Además, aunque el uso propuesto por el ciudadano estuviera en el listado, habrá igualmente que analizar las circunstancias concretas de cada caso para admitir o no el uso.
Por el contrario, estos son algunos ejemplos en los que difícilmente se concederá licencia provisional: Lista ejemplificativa de usos que generalmente no se considerarán provisionales:
- Los usos residenciales.
- Los de alojamiento turístico.
- Los industriales en sentido estricto (producción y transformación).
- Las estaciones de servicio.
- Tratamiento de residuos (también de vehículos, chatarra).
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