24 Ene Guía | Las cargas que puede tener un inmueble en Canarias y qué debes saber antes de comprar
A la hora de comprar cualquier tipo de inmueble de segunda mano en Canarias, uno de los factores que debemos tener muy en cuenta son sus cargas, es decir, las obligaciones económicas vinculadas a este bien que consten en el Registro de la Propiedad. Algunos ejemplos son hipotecas, servidumbres, notas marginales de afección fiscal… pero también embargos preventivos, usufructos o ejecuciones hipotecarias. Para conocerlas es básico solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, y asegurarnos de que el documento en el que se expliquen estas cargas sea reciente. En este post queremos hablarte sobre las principales cargas que puedes encontrar en la nota simple: toma nota de las cargas que puede tener un inmueble en Canarias con esta Guía completa para conocer su significado antes de comprar.
Cargas que puede tener un inmueble en Canarias: Guía completa para conocer su significado antes de comprar
Las cargas de una vivienda en Canarias funcionan igual que en el resto de España: cualquier inversión en vivienda pasa por conocerlas para poder establecer el precio real de la operación. Así, si adquirimos un inmueble a un precio determinado pero existen limitaciones económicas o deudas pendientes de cualquier tipo, habrá que restar su valor o impacto para cuantificar el precio de la operación. Esto es importante tanto si adquirimos una vivienda para vivir en ella como si lo hacemos con la intención de invertir: la mejor forma de evitar sustos es conocer todos los detalles sobre el estado del inmueble y sus posibles afecciones de carácter económico, así como la gravedad de cada una de ellas.
Para conocer estas cargas, basta con acudir al Registro de la Propiedad de forma digitalizada. El trámite es muy sencillo: entra en el portal del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España y selecciona la opción Solicitar una nota simple de propiedad. Una vez te encuentres en el Portal de Servicios Interactivos, entra en la opción ‘Accesos’ y selecciona ‘Pago con tarjeta’. Rellena el formulario y elige una de las formas que se te ofrecerán para identificar el bien (datos registrales de la finca, IDUFIR o identificador único de finca registral, titularidad, localización…). También deberás indicar el motivo de tu consulta. El precio de este trámite es de 9,02 euros por finca en la actualidad, si bien muchas inmobiliarias ofrecen la nota simple a sus potenciales compradores sin que éstos tengan que solicitarla. En cualquier caso, si decides pedirla por tu cuenta, usando este método la recibirás en tu correo electrónico de forma rápida y sencilla.
Además, no olvides que existen otras posibles deudas pendientes que pueden no aparecer en la nota simple y que estarás obligado a satisfacer en caso de existir, como veremos. En este sentido, es importante solicitar certificación de cargas tanto a la comunidad de propietarios como a la Agencia Tributaria o administración local que corresponda. Las deudas más frecuentes en este sentido son las cuotas de la comunidad de propietarios y los recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Por último, antes de comenzar a describir las cargas de un inmueble en Canarias más frecuentes en las notas simples, ten en cuenta que la regla general es que el comprador se subroga en las cargas anteriores a la compraventa, aunque hay excepciones: determinadas cargas también serán tu responsabilidad aunque sean posteriores a la operación. Se trata de las llamadas cargas preferentes, es decir, aquellas cuyo pago es prioritario, y en las que se subroga el comprador aunque sean posteriores. Entre ellas se encuentran las deudas con la administración pública, como puede ser el IBI o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Cargas que puede tener un inmueble en Canarias: estas son las más importantes
La lista de posibles cargas de un inmueble es larga y compleja, pero existen detenidas cargas que puede tener un inmueble en Canarias que, por su importancia o frecuencia, merece la pena destacar. Ante la duda, antes de dar ningún paso a la hora de invertir, consulta a un abogado especialista en inmobiliario.
Estas son las cargas en vivienda más importantes que puedes encontrar:
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Hipoteca
Esta carga es muy frecuente y tiene que ver con la deuda pendiente del propietario actual del inmueble, en caso de que éste solicitara este tipo de financiación para adquirir el inmueble. Si la vivienda se encuentra hipotecada, ello significa que sirve como garantía al préstamo hipotecario, por lo que, si el deudor dejara de pagar, vendrías obligado a soportar la venta forzosa del bien a pesar de que tú seas el actual propietario. Por eso es muy frecuente subrogarse en la hipoteca del propietario actual, o bien exigir la cancelación de la hipoteca, para que la adquieras libre de esta carga.
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Notas marginales de afección fiscal
Estas cargas aparecen con frecuencia en la información registral de cualquier finca y tienen que ver con el hecho de que el comprador queda obligado por ley al desembolso de determinados tributos en caso de que existan deudas de este tipo. Suelen referirse al pago de los impuestos que gravan esas transmisiones y, concretamente, la ley nos dice que, como nuevo propietario, deberás responder subsidiariamente durante un tiempo determinado al pago de los impuestos que se hayan generado con motivo de las transmisiones anteriores. Es importante saber que esta nota marginal no significa que debas pagar nada en ese momento, pero sí te advierte sobre la existencia de esta responsabilidad subsidiaria.
Transmisiones Patrimoniales Onerosas, operaciones societarias, Actos Jurídicos Documentados, Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, sucesiones, donaciones, así como las liquidaciones caucionales en Viviendas de Protección Oficial (VPO), se encuentran en la lista de notas marginales de afección fiscal. Estas notas caducan, en función del caso, a los cuatro o cinco años de la fecha en que se practicó la operación de transmisión. Lo mejor es asegurarte de que esas obligaciones de pago han sido atendidas por la persona correspondiente y, si no es posible, valorar el posible coste asociado.
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Ejecución hipotecaria
Si te decides a comprar un inmueble sobre el que pesa un procedimiento de ejecución hipotecaria, probablemente se deba a que estás comprando en subasta pública. Si es tu caso, el escenario ideal es que el importe por el que adquieras la vivienda o inmueble baste para cubrir la deuda pendiente. En caso contrario, si no se cubre el total de la deuda, el deudor seguirá siendo el responsable de la cantidad restante, pero esto en principio no te afectará, ya que la carga que provoca la subasta se cancela tras la celebración de la subasta, sin que te subrogues como adjudicatario en la posición del deudor. Sin embargo, existen contadas excepciones. Lo mejor es que te asesores con un abogado especializado en inmobiliario.
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Anotaciones preventivas de embargos
Otra posible carga son las anotaciones preventivas de embargos. Consisten en una retención preventiva relacionada con algún procedimiento judicial relacionado con deudas del actual propietario. Así, el bien inmueble sería garantía de pago en este procedimiento. Ten en cuenta que el importe de esta anotación preventiva deberá ser concreto y cerrado (no puede tratarse de cifras indeterminadas). Como nuevo propietario, solo te subrogarás en esa suma concreta, independientemente de que a lo largo del procedimiento se generen nuevas deudas en el futuro (por ejemplo, por costas o por intereses). Estas anotaciones preventivas de embargo suelen caducar a los 4 años, aunque pueden prorrogarse.
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Prohibición de disponer
En cuanto a la llamada prohibición de disponer, se trata de una limitación que nos impide vender o gravar el inmueble que vamos a adquirir. Son prohibiciones siempre temporales y nos afectarán si ya existían antes de la compraventa. Es importante informarse al respecto, especialmente si compramos para invertir y volver a vender.
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Usufructos
El usufructo más común que podemos encontrar es el usufructo vitalicio, por el que una persona tiene un derecho de uso del inmueble durante el resto de su vida, independientemente de que su propiedad pase a otras manos. Invertir en un bien con esta limitación puede seguir siendo una buena inversión, sobre todo si nuestro interés es a largo plazo y el precio es atractivo. Pero hay que valorar costes y analizar la situación antes de dar ningún paso. Ten en cuenta que, aunque seas propietario del bien, no podrás disponer de él mientras el usufructuario viva.
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Servidumbres
Las servidumbres consisten en derechos reales sobre un inmueble que te impiden realizar determinadas acciones en beneficio del propietario de otro inmueble. Por ejemplo, es frecuente en Canarias la servidumbre de luces y vistas: es posible que no puedas realizar determinadas obras si perjudican las vistas de tu vecino. Analízalas con detalle antes de invertir para evitar pleitos si tienes en mente realizar obras en el inmueble.
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Arrendamientos
En lo referente a posibles arrendamientos del inmueble vigentes en el momento de la compraventa, ten en cuenta que deberás respetar al inquilino mientras dure el contrato. Esto no tiene por qué suponer un problema, pero desde luego es un factor que debes tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble. En cualquier caso, no es lo mismo el arrendamiento de un piso que el de un local comercial: consulta a tu abogado especialista en Derecho Inmobiliario para conocer las condiciones concretas que deberás respetar, y durante cuánto tiempo. Además, ten en cuenta que es posible e incluso probable que el arrendamiento no esté inscrito en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no aparezca en la nota simple. Infórmate antes sobre si existe algún inquilino en la actualidad.
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Deudas de la comunidad de propietarios
No es raro que, al comprar un inmueble, aparezcan por sorpresa deudas de la comunidad de propietarios correspondientes a cuotas o derramasen abonar. Desgraciadamente, serás el responsable de su pago, por lo que es importante conocerlas para negociar con el vendedor y descontarlas del precio, o bien exigirle que las abone antes de la compraventa. Hazte con un certificado de deuda emitido por la comunidad de propietarios que tenga fecha reciente. Normalmente es sencillo contactar con el administrador encargado del inmueble y obtener este tipo de información.
Además, ten en cuenta que existen límites temporales a tu responsabilidad: las deudas por cuotas comunitarias que deberás corresponderán a la anualidad en que tenga lugar la adquisición y las tres anteriores, incluyendo posibles recargos por mora, y ello a pesar de que esta deuda no aparezca en el Registro de la Propiedad.
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Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otras cargas municipales
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) también puede generar más de una sorpresa si existen deudas del anterior propietario. Lo mismo se aplica a otros tributos municipales relacionados con la propiedad de vivienda o con su transmisión. Ten en cuenta que su cobro es preferente y que te corresponderá abonar la cuota del ejercicio en curso y el inmediatamente anterior si el propietario actual no lo ha hecho. La ley nos dice que el responsable de pagar el IBI en su totalidad es el propietario a fecha de 1 de enero del ejercicio de que se trate, por lo que a la hora de comprar, en principio, no tendrás que pagar este tributo durante el ejercicio en que se produzca la transmisión. Para evitar sorpresas, solicita al Ayuntamiento un certificado de estar al día en los pagos de éste y cualquier otro tributo municipal.
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Deudas por luz, agua, gas, Internet…
Cuidado también con las deudas por suministros como luz, agua, gas, Internet, teléfono… Éstas no suelen constar en el Registro y pueden dificultarte las cosas a la hora de contratar estos servicios, si bien la regla general es que se trata de deudas contraídas personalmente por el contratante, por lo que en principio no deberías ser responsable de su pago, por mucho que muchas compañías insistan en ello. No es raro que puedan negarte un alta si pesa una deuda relacionada con tu futuro inmueble. Si es posible, asegúrate de que no existen deudas de este tipo.
Si tienes cualquier duda a la hora de invertir en vivienda en Canarias, o bien en locales comerciales, naves, hoteles… ponte en contacto con nuestro equipo de abogados especialistas en inmobiliario en el Sur de Tenerife.