28 Jun Comprar a cuerpo cierto en Tenerife: ¿Qué significa?
Un concepto jurídico que debemos tener muy en cuenta a la hora de comprar un inmueble (especialmente una vivienda) es el de ‘cuerpo cierto’: las repercusiones de comprar de este modo pueden ser importantes para nuestro bolsillo, e incluso impedir que demos al inmueble adquirido el uso para el que lo compramos (normalmente, vivienda habitable, ya sea por nosotros o por terceros). Es muy frecuente que, al comprar viviendas procedentes de bancos, nos encontremos con este tipo de cláusula en las condiciones de compraventa. ¿Qué significa comprar a cuerpo cierto y qué debes saber antes de comprar de este modo?
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Comprar a cuerpo cierto en Tenerife: ¿Qué significa?
Comprar a cuerpo cierto en Tenerife tiene las mismas implicaciones que en cualquier otro lugar de nuestra geografía, y la definición de este concepto la encontramos en el artículo 1471 del Código Civil:
“En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.
Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio; pero, si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló.»
Así, comprar a cuerpo cierto tiene determinadas consecuencias que pueden resultar negativas para el comprador o para el vendedor, en función del caso:
- Se compra por superficie, delimitando el inmueble por sus límites o con determinadas medidas que pueden no coincidir con la realidad. El precio alzado (no concretado por metro cuadrado) puede conllevar sorpresas: bien que resulte más grande en la realidad (en cuyo caso el vendedor ‘pierde’) o bien que sea más pequeño (en cuyo caso quien perdería sería el comprador). Es conveniente visitar antes el inmueble, por tanto, para evitar sorpresas. Solo así podrás aceptar la superficie y el precio acordado con certeza.
- Si, una vez firmada la compraventa, te das cuenta de que la superficie real no coincide con la indicada en el contrato, no podrás reclamar la disolución del contrato. Tampoco una disminución del precio. Pero lo mismo se aplica al vendedor: si ‘sales ganando’ en metros, el vendedor no podrá reclamarte nada. Por eso es aconsejable visitar el inmueble con un arquitecto o arquitecto técnico para tener claras las condiciones del inmueble y poder negociar de antemano en caso de discrepancias. Si no verificaste la superficie real antes de firmar, lo tendrás complicado para que un juez te de la razón si pretendes anular el contrato.
- Ten en cuenta que a veces este concepto no aparece de forma clara en el contrato: si encuentras una expresión del tipo «el inmueble se adquiere como una unidad global por un precio único en su totalidad», estarás ante este tipo de cláusula. Ante la duda, consulta a un abogado especialista en Derecho Inmobiliario antes de firmar.
- Si compras sobre plano, no es posible que compres a cuerpo cierto, por mucho que lo indique el contrato, ya que no existe posibilidad de visitar el inmueble y comprobar sus dimensiones reales (el inmueble no existe como tal en el momento de la compraventa). Por tanto, en este caso, y si tu contrato especifica que se compra a cuerpo cierto, sí lo tendrás fácil para reclamar en caso de discrepancia. Si la vendedora entrega el inmueble con unas dimensiones inferiores, en general se considerará grave una disminución de la superficie del 10 por ciento sobre el total, y ello justificaría una disminución sobre el precio pactado. Para la resolución del contrato, existen sentencias del Tribunal Supremo que señalan que“en hecho de que la vendedora hubiera reducido en más de un 15 por ciento la cabida de la vivienda acordada, se estima como incumplimiento del contrato, dando paso a la acción derivada del artículo 1124 del Código Civil que autoriza a la restitución de la prestación y el resarcimiento de daños y perjuicios”. En cualquier caso, recuerda: es abusivo que el promotor pretenda eximir su responsabilidad ante una menor superficie amparándose en una cláusula de cuerpo cierto, y el Supremo lo ha indicado así en muchas ocasiones.
¿Qué ocurre cuando aparecen vicios en la vivienda?
En ocasiones se usa la expresión ‘comprar a cuerpo cierto’ como sinónimo de comprar asumiendo todas la consecuencias en cuanto a posibles vicios en la vivienda, como si de una ‘carta blanca’ para el vendedor se tratara. Lo cierto es que la ley habla únicamente sobre cuestiones de superficie, y no sobre ningún otro punto (por ejemplo, que la vivienda se venda como habitable y aparezca un defecto que comprometa ese fin).
Si la vivienda no cumple con las condiciones pactadas, es perfectamente posible reclamar. La única forma de que el vendedor quede excusado es que estos defectos se hayan previsto e incluido en el contrato, y que se hayan tenido en cuenta a la hora de negociar el precio. Así, es una máxima ineludible que la entrega defectuosa del objeto del contrato constituye al vendedor en la obligación de responder por su incumplimiento.
En este sentido, ten en cuenta que:
- Como comprador, no tienes por qué soportar la entrega de cosa distinta a la pactada, ni tampoco un incumplimiento parcial.
- Si compraste una vivienda para ser habitada y ésta no se entrega debidamente terminada o cuenta con defectos, puedes reclamar, salvo que estos defectos hayan sido previamente previstos y recogidos en el contrato o en la escritura, fijándose el precio de compraventa teniendo en cuenta estas circunstancias.
- La cláusula «comprar a cuerpo cierto» en un contrato de compraventa con entrega de una vivienda defectuosa puede derivar en nulidad de pleno derecho del contrato, por tratarse de una cláusula abusiva. Si el inmueble resulta defectuoso y no se ha especificado o concretado los defectos en el contrato, podrás reclamar la resolución del contrato, incluso aunque visitaras la vivienda y la inspeccionaras antes de firmar.
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