17 Dic Requisitos de la exención por reinversión en vivienda habitual en Canarias y casuística reciente
Hace muy poco hemos tenido noticia de una interesante resolución emitida por la Dirección General de Tributos (DGT) en la que se aclaran los términos en que se aplica la exención por reinversión en vivienda habitual. En concreto, se trata de un supuesto en el que los ruidos vecinales, de gran intensidad, provocaron que los propietarios tuvieran que vender el inmueble antes del plazo que marca la ley, precisamente por la imposibilidad de vivir en él y la aparición de distintas enfermedades asociadas al ruido constante. La respuesta de la DGT es, afortunadamente, favorable a estos contribuyentes, sin que hayan tenido que acudir a los tribunales económico-administrativos. Por eso, hemos querido aprovechar esta curiosa noticia para repasar qué dice la ley acerca de esta exención. Te contamos los requisitos de la exención por reinversión en vivienda habitual en Canarias: si tienes dudas consulta a nuestro equipo de abogados en Tenerife Sur.
Estos son los requisitos de la exención por reinversión en vivienda habitual en Canarias
La normativa estatal sobre la deducción por inversión en vivienda habitual, que se aplica también en Canarias, la encontramos en el Reglamento del IRPF que, en su artículo 41, nos dice que «podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras que se realicen en ella, siempre que se cumpla uno de estos requisitos:
- Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas (según el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016).
- Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.
Un requisito para aplicar esta deducción es que la reinversión se lleve a cabo en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual. En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. También darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la venta que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión.
Por otro lado, se entiende como vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia continuada durante un plazo mínimo de 3 años.
Es importante saber que, en el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida.
La ganancia patrimonial obtenida por la venta tributaría en el IRPF al tipo impositivo del 19 por ciento hasta 6.000 euros, del 21 por ciento de 6.000 euros a 50.000 euros, del 23 por ciento de 50.000 a 200.000 euros, y del 26 por ciento más de 200.000 euros.
Sin embargo, la ganancia puede quedar exenta de tributación cuando se trate de la vivienda habitual de un contribuyente mayor de 65 años o en situación de dependencia, o cuando sea un elemento patrimonial (distinto de la vivienda habitual) de un contribuyente mayor de 65 años y la renta obtenida como consecuencia de su transmisión se vaya a reinvertir en la constitución de una renta vitalicia, hasta un máximo de 240.000 euros.
Por último, la norma es clara al asegurar que el incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
La deducción por inversión en vivienda habitual en Canarias
Ademas, cabe recordar que, en el caso de Canarias, al tratarse de una comunidad autónoma que ha hecho uso de sus competencias en materia de aprobación de deducciones en el IRPF, existe actualmente una deducción de la cuota íntegra autonómica del IRPF para contribuyentes con residencia habitual en Canarias cuando se cumplan determinados circunstancias relacionadas con la inversión en vivienda habitual. Lógicamente, es necesaria la adquisición de una vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente.
El porcentaje de deducción aplicable será del:
- 3,5 por ciento si la renta es inferior a 15.000 euros
- 2,5 por ciento si la renta es igual o superior a 15.000 euros e inferior a 30.000 euros.
Hay que tener en cuenta que la deducción no será de aplicación a las cantidades destinadas a la rehabilitación, reforma o adecuación por razón de discapacidad de la vivienda habitual. Además, el importe de esta deducción no podrá superar el 15 por ciento de la cuota íntegra autonómica.
La raíz de esta deducción la encontramos en el artículo 14 del Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes dictadas por la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de tributos cedidos. Según indica esta norma, la deducción existente en Canarias por este concepto es independiente de la aplicación en el tramo autonómico de la deducción por inversión en vivienda habitual contemplada en la normativa estatal del IRPF.
El caso de la DGT: agorafobia y ansiedad relacionadas con los ruidos vecinales
En cuanto al caso que nos ha llevado a este análisis, se trata de un supuesto en el que la pareja compradora de vivienda terminó sufriendo enfermedades como agorafobia, un trastorno de ansiedad generalizada e hipertiroidismo causado por un nivel de estrés elevado. Y todo ello debido a los ruidos constantes de una panadería situada justo debajo del inmueble. Tras intentar llegar a un acuerdo con el propietario del establecimiento, la última opción posible fue vender antes de tiempo el pio adquirido. La buena noticia es que, según la DGT, debe respetarse la condición de vivienda habitual, sin que tengan que tributar debido a la venta prematura del inmueble.
La resolución, recogida por Diario La Ley, concluye que, aunque este caso no venga recogido expresamente en la ley como circunstancia que “exige el cambio de domicilio”, se entiende que la venta no se produjo por conveniencia, sino por necesidad. De esta forma, la Dirección ve claro que los problemas de salud, avalados por informes médicos, son lo suficientemente importantes para justificar la transmisión apresurada del inmueble.
La resolución también recuerda que, a efectos fiscales, la vivienda no alcanza la condición de habitual si no se reside en ella al menos durante tres años de forma continuada. Si adquiere esta categoría, los propietarios no tendrán que pagar por la venta cuando reinviertan la ganancia en otra vivienda. Sin embargo, existen excepciones a esta rígida norma.
Así, el artículo 41 del reglamento del IRPF establece que este límite de los tres años no se aplica cuando «se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.
En este caso, los ruidos vecinales entrarían en la categoría de «circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio», dado que se trata de una decisión por necesidad, y no voluntaria. Es preciso, en este sentido, que el contribuyente no tenga “posibilidad de elegir”.
Si tienes dudas sobre cualquier cuestión legal o fiscal relacionada con vivienda, consulta a nuestros abogados en el sur de Tenerife.