18 Oct Los tribunales ‘tumban’ el uso del valor de tasación hipotecaria para comprobar el pago del impuestos al comprar o heredar un inmueble
Cuando compramos una vivienda, uno de los impuestos a los que podemos hacer frente es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y, en estos casos, es habitual que la Agencia Tributaria autonómica correspondiente compruebe que la cantidad se ha pagado se ajusta a la legalidad. Lo mismo de aplica al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en caso de recibir un inmueble vía herencia o donación. Para ello, la tendencia generalizada de la Administración es utilizar el método de tasación hipotecaria, que se basa en usar como referencia el valor de la tasación para la hipoteca, y que no implica visita al inmueble por parte de personal inspector para comprobar que el valor tomado como referencia por Hacienda se ajuste efectivamente al valor real. Sin embargo, un reciente criterio defendido por los tribunales echa por tierra este método, algo que sin duda beneficia al contribuyente. ¿En qué consiste el método de tasación hipotecaria y cómo cambian las cosas al echar por tierra este criterio? ¿En qué casos es posible reclamar?
Desde nuestro despacho de abogados en Tenerife Sur te invitamos a consultar este y otros extremos relacionados con el sector inmobiliario y los impuestos relacionados con estas operaciones.
Método de tasación hipotecaria en la comprobación del pago de impuestos: los tribunales tumban este criterio
El asunto que hoy tratamos en nuestro blog es más técnico de lo habitual, pero es de suma importancia, ya que puede suponer un importante ahorro (y menos conflictos con Hacienda) para nuestros clientes en sus operaciones inmobiliarias, ya sean compraventas o transmisiones por cualquier otra vía.
Tal y como recuerda el portal Idealista, cada vez más tribunales económico-administrativos (que funcionan como primer escalón en las reclamaciones frente a Hacienda) están anulando liquidaciones de comprobaciones de valores dictadas por el método de la tasación hipotecaria, y lo mismo se aplica a los tribunales superiores de justicia y al propio Tribunal Supremo. En su lugar, el criterio correcto será tomar como referencia el valor real del bien, coincidente con el precio que se pagó por él, o lo que es lo mismo, el precio de compraventa.
La regulación de este método la encontramos en el artículo 57.1.g de la Ley General Tributaria, que fija que el valor del inmueble determinante de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante el «valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria».
Sin embargo, existen tribunales económico administrativos autonómicos que están ‘tumbando’ sistemáticamente este criterio (es el caso de Andalucía y de Comunidad Valenciana) por entender que con este método no se da una valoración justa, al no poder visitarse el inmueble y ver las mejoras que ha hecho el propietario. Así, es necesaria una valoración singularizada del inmueble, derivada de un examen directo.
Además, iniciado un procedimiento por parte de Hacienda contra el contribuyente, este último no tiene por qué presentar informe pericial alguno para demostrar la veracidad de su valoración, siendo la Administración la responsable de probar que el contribuyente está equivocado.
Este criterio derivaría del propio Tribunal Supremo y, en concreto, de su sentencia dictada el 23 de mayo de 2018, de la que fue ponente el magistrado Navarro Sanchís y en la que se analiza un caso relacionado con el abono del ITP, a la que le han seguido otras sentencias posteriores en el mismo sentido. De ella se desprenden conclusiones muy interesantes:
«El interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia.»
«El método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes ( artículo 57.1.b) LGT ) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata.»
La aplicación del método de comprobación establecido en el artículo 57.1.b) LGT (tasación hipotecaria) «no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no».
«La tasación pericial contradictoria no es una carga del interesado para desvirtuar las conclusiones del acto de liquidación (…)».
Así, la administración tributaria deberá analizar de forma concreta y pormenorizada el valor de la vivienda comprada, donada o heredada para poder valorar el inmueble, sin que sirvan como referencia absoluta los métodos antes mencionados. La lógica es que no es posible equiparar un valor calculado a efectos hipotecarios al valor real del inmueble. Como respuesta, en caso de discrepancia con Hacienda, también los Tribunales Superiores de Justicia están anulando liquidaciones dictadas sin visita al inmueble, sin que sea necesario presentar siquiera prueba pericial que desvirtúe el valor de tasación.
En definitiva, el valor de tasación deja de corresponderse automáticamente con el valor real del inmueble, lo que significa que cualquier contribuyente que haya tenido que abonar una cantidad mayor de la inicialmente establecida en concepto de ITP o ISD debido a una comprobación de Hacienda basada en este criterio, puede reclamar. Si decidiste recurrir alegando falta de motivación de la liquidación y tu petición fue desestimada, es muy probable que puedas recuperar el dinero pagado de más. Si es tu caso, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados: la falta de visita de un perito será motivo suficiente para reclamar.
Por último, en el caso de las autoliquidaciones presentadas por los contribuyentes en materia de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, son ellos los encargados de calcular y consignar los valores correspondientes a los bienes y derechos a liquidar. Por eso Hacienda tiene derecho a comprobar estos valores conforme a los medios que la normativa establece para ello, pero la Administración tributaria de motivar con carácter previo que el valor declarado por el obligado tributario no se corresponde con el valor que consignaron los contribuyentes en su declaración por ISD.
Si necesitas ayuda legal en cualquier asunto relacionado con Derecho Inmobiliario, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Tenerife Sur: estamos especializados en inversión inmobiliaria, tanto nacional como extranjera.