Claves de la nueva regulación de la plusvalía municipal: entra en vigor un nuevo sistema de valoración de terrenos urbanos

10 Nov Claves de la nueva regulación de la plusvalía municipal: entra en vigor un nuevo sistema de valoración de terrenos urbanos

Si hace unos días hablábamos de la polémica sentencia del Tribunal Constitucional dictada recientemente en relación con la plusvalía municipal, pocos días después nos toca hablar de la nueva regulación diseñada por el Gobierno para ajustar los términos de este tributo a la legalidad y permitir así que los ayuntamientos de toda España puedan seguir cobrándolo a los contribuyentes, evitando el vacío legal (y la pérdida de recaudación correspondiente). Cabe recordar que la sentencia del Constitucional declaró inconstitucionales varios puntos de la norma en relación con su forma de cálculo. Esta situación abrió la puerta a un escenario en el que se hacía necesario ajustar este método de valoración a la legalidad para poder seguir cobrando el impuesto. De lo contrario, éste quedaría inaplicado hasta el momento en que se cubriera este vacío. En nuestro post de hoy hablamos sobre la nueva norma y sus implicaciones: te contamos todas las claves de la nueva regulación de la plusvalía municipal. 

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Claves de la nueva regulación de la plusvalía municipal: un nuevo sistema de cálculo

Si no estás familiarizado con este impuesto, la plusvalía municipal, menos conocido como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos, es un tributo de recaudación local que grava el aumento de valor de los terrenos urbanos y que se aplica en el momento de la transmisión de este tipo de bien inmueble por cualquier vía (compraventa, herencia…). Este impuesto lo abona quien vende o transmite un inmueble en terreno urbano. Ahora, el Constitucional ha declarado la nulidad de varios artículos de la norma que regula su funcionamiento, relacionados principalmente con el método de cálculo del valor del terreno.  

Precisamente el punto que viene generando polémica desde hace años es la forma de calcular cuánto debe pagar quien transmite el inmueble. La base de este impuesto es gravar el incremento de valor de un terreno urbano por el simple paso de tiempo, una máxima que no siempre se cumple. De hecho, el Constitucional ya considera desde hace varios años que este tributo no debe cobrarse cuando se demuestre que no hubo ganancia con la transmisión. Ahora, la nueva sentencia va un paso más allá y se adentra en la forma de calcular el incremento de valor, que se relaciona con la diferencia de valor desde la fecha de adquisición a la de transmisión.

Ahondando en esta idea, la sentencia que acaba de dictar el Tribunal Constitucional declara inconstitucionales, y por tanto nulos, los artículos 107.1 párrafo segundo, 107.2 a) y 107.4 del Texto Refundido de la Ley de las Haciendas Locales, donde se regulan elementos esenciales del tipo, como la base imponible o el método de cálculo del valor del terreno.

Real Decreto-ley 26/2021: un nuevo método de cálculo para la plusvalía municipal

Debido a todo lo anterior, el Gobierno se ha apresurado a modificar la ley que regula la plusvalía municipal para evitar que los ayuntamientos dejen de recaudarlo a raíz de la sentencia del Constitucional. Y es que se trata de un impuesto importante en cuanto al volumen de recaudación que genera para las haciendas de ayuntamientos y corporaciones locales. La respuesta del Ejecutivo es el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, que ha visto la luz apenas una semana después de que se conociera el texto íntegro de la sentencia.

Estas son las claves para entender la nueva fórmula de cálculo de la plusvalía municipal:

• El hecho imponible sigue siendo el mismo: se grava el incremento del valor de los terrenos urbanos. Eso sí, se introduce un nuevo supuesto de no sujeción para los casos en que se constate, a instancia del interesado, que no se ha producido un incremento de valor.

• Se diseñan dos opciones para calcular la base imponible del impuesto, pudiendo elegir el contribuyente la que le resulte más beneficiosa.

• La primera de ellas consiste en multiplicar el valor catastral en el momento del traspaso por los coeficientes que apruebe cada ayuntamiento. Estos coeficientes deberán respetar los límites que marca la ley estatal, recogidos en el artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En concreto, se aplicará un coeficiente u otro en función de los años transcurridos desde la adquisición del inmueble hasta su transmisión. Estos coeficientes máximos «serán actualizados anualmente, mediante norma con rango legal, teniendo en cuenta la evolución de los precios de las compraventas realizadas.»

• Entra en vigor una novedad importante para inversores: también van a ser gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, aquellas que se producen cuando entre la fecha de adquisición y la de transmisión ha transcurrido menos de un año, que «precisamente son las que pueden tener un carácter más especulativo, corrigiéndose así una deficiencia del sistema de determinación de la base imponible regulado en la normativa anterior», según la Exposición de motivos del Real Decreto-ley.

• La otra forma de cálculo consistirá en valorar la diferencia entre el valor de compra y el de venta. En caso de que el contribuyente demuestre que la plusvalía real es inferior a la calculada con el valor catastral, podrá aplicarse el segundo método. En este sentido, la norma permite a los ayuntamientos realizar comprobaciones para evitar errores o fraudes.

• Los ayuntamientos podrán corregir hasta el 15 por ciento a la baja el valor catastral del suelo en función de la situación de su mercado inmobiliario, solo para este tributo. Esto permitirá adaptar el impuesto a la situación real de cada municipio.

• La norma da un plazo de 6 meses a los ayuntamientos para adaptarse a las nuevas fórmulas de cálculo, mediante la aprobación de ordenanzas fiscales. Mientras, y para evitar un vacío legal, se tomarán como referencia los coeficientes máximos previstos en la Ley de Haciendas Locales, por lo que puede ser preferible esperar a la aprobación de la ordenanza correspondiente, ya que es posible que estos coeficientes se rebajen en determinadas zonas.

• En cuanto a la reclamación por las situaciones generadas antes de la sentencia del Constitucional, si el impuesto se abonó mediante autoliquidación, solo será posible la reclamación de quienes ya la hubieran iniciado antes de dicha sentencia (no así en el resto de casos). Al contrario, si es el ayuntamiento quien liquidó de manera directa el impuesto sin haber cerrado en firme su valoración, sería posible la reclamación.

• Dado que la norma no se aprueba con carácter retroactivo, cabe preguntarse qué ocurre con los casos generados desde la fecha de la sentencia (26 de octubre) hasta el 10 de noviembre, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley.

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